¿Qué es un bien común?

De acuerdo a la Ley de sobre Copropiedad Inmobiliaria en su artículo 2, los bienes de Dominio Común son:

1. Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques.

2. Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal.

3. Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b) precedentes;

4. Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios, y

5. Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y d) precedentes.”

¿Te fijaste que la ley habla tanto de bienes muebles como inmuebles?. En el concepto de bien común entonces se incluyen tanto los bienes como las áreas comunes, como por ejemplo quinchos, salas de eventos, gimnasios, lavanderías, parques, recepción, entre muchos otros.

La obtención y mantención de estos bienes y áreas comunes son los que generan los llamados “gastos comunes”.

Una de las ventajas de vivir en un condominio (especialmente en edificios) es poder acceder a áreas comunes de propiedad compartida como por ejemplo quinchos, salas de lavandería, salones de internet, entre muchas otras.

También dentro del condominio existen una serie de equipos que son necesarios para su funcionamiento, como por ejemplo los ascensores, instalaciones eléctricas, grupos electrógenos, entre muchos otros.

Estos Ítems se suelen denominar como “Instalaciones” y es fundamental para el administrador  llevar un catastro de todas y cada una de las que existan en el condominio ya que su mantención es imprescindible para la operación.

En resumen: Las instalaciones son el conjunto de redes y equipos fijos que permiten el suministro y operación de los servicios que ayudan a los edificios a cumplir las funciones para las que han sido diseñados.

No basta con que el administrador identifique las instalaciones con las que dispone el condominio en que trabaja, luego de esto es importante enfocarse en estos dos puntos:

1. El Uso:

Las normas de uso de las instalaciones debieran estar registradas en el reglamento de copropiedad, indicando con claridad cuáles son los requisitos que debe cumplir un copropietario cuando quieran usarlas.

2. Las Mantenciones:

Cada Instalación requerirá de diferentes cuidados, por lo que es muy importante para el administrador identificar las necesidades de mantención de cada una y realizar la planificación de estas.

Podemos desprender de la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria que los gastos comunes son todos aquellos gastos generados por el condominio con el objeto de administrar, mantener, reparar, usar o consumir los bienes de dominio común, además de aquellos destinados a generar nuevas obras comunes.

El artículo 2 de la ley de copropiedad, separa los Gastos comunes en dos tipos: los ordinarios, o pagos que se generan para mantención, administración, reparación y uso de la copropiedad. Y los extraordinarios, que son los recursos destinados a nuevas obras, es decir, nuevos proyectos que los copropietarios deseen realizar.

En detalle, los gastos comunes ordinarios se dividen en 4 categorías:

• Administración: Para pago de remuneraciones y previsión del personal de servicio, administrador y conserjes.

• Mantención: Tienen como objetivo asegurar el buen funcionamiento de bienes comunes, como ascensores e iluminación, además de adquirir insumos como artículos de aseo, entre otros.

• Reparación: Para arreglar los desperfectos que sufren equipos de uso común y/o comprar repuestos de los mismos.

• De uso o consumo: Estos se aplican cuando existen servicios utilizados por toda la comunidad, como la calefacción, agua potable u otros

Cabe destacar que todos los copropietarios deben contribuir a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, de acuerdo al derecho que le correspondan sobre los bienes comunes. Este derecho se calcula tomando en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad.

1. Los cobros individuales

Como hemos expuesto en el capítulo anterior, los gastos comunes incluyen costos de administración (remuneraciones, gastos generales de honorarios de impuestos); gastos de mantención o contratos de mantenimiento de equipos y dispositivos (cambios de ampolletas, el aseo con sus útiles y materiales); Gastos de reparación a todos los equipos y dispositivos del edificio; y gastos de uso y consumo de luz, gas, agua u otras cuentas similares de los espacios comunes.

Existe una confusión general respecto a lo que son los gastos comunes, ya que en la colilla de cobro mensual que recibimos no sólo se cobra el gasto común, sino también otros ítems. A estos ítems adicionales se les llaman cobros individuales y fondo de reserva.

Los cobros individuales son los que le corresponde pagar a cada copropietario de forma independiente y de acuerdo a su uso personal, como por ejemplo la electricidad, el agua, el gas, la calefacción u otros cobros específicos como el uso de instalaciones o multas.

Por otra parte, el fondo de reserva corresponde a un porcentaje adicional sobre el gasto común definido en el reglamento de copropiedad, cuyo propósito es que el condominio cuente con ahorros destinados a reparaciones, certificaciones u otros gastos imprevistos. Hablaremos más sobre el fondo de reserva en un próximo capítulo.

Es importante recalcar que, ni los cobros individuales ni los aportes al fondo común de reserva, se consideran como gastos comunes.

2. La colilla de cobro

Para solicitar el pago de los gastos comunes a cada copropietario, se emite una colilla de cobro o un detalle donde se indica el monto a pagar y el desglose. En esta colilla se indica el monto correspondiente a la proporción del gasto común que le corresponde a esa unidad, más sus respectivos cobros individuales y aportes al fondo de reserva.

El SERNAC define los Servicios Básicos como “los servicios por los que todos pagamos mes a mes, necesarios en la vida de las familias para cubrir, por ejemplo: el agua, la electricidad, el gas, la telefonía.”

La definición anterior habla de la vida de las familias, pero también es aplicable a la vida en condominio, ya que las áreas comunes y el personal también utiliza los servicios básicos constantemente.

Por eso la relación con el proveedor de servicios básicos en condominios es gestionada por la administración, la que se encarga de pagar las cuentas y cobrar lo que corresponda a cada uno de los copropietarios, tanto según su proporción sobre los gastos comunes, como de su consumo individual cuando corresponda.

Una de las preguntas recurrentes de los copropietarios es si la administración del condominio tiene las atribuciones para cortar el suministro de los servicios básicos en caso de atraso en el pago de los gastos comunes. La ley de copropiedad indica que solo se podrá solicitar el corte del suministro de electricidad y solo cuando un copropietario deba 3 o más meses de gasto común (sin importar si son o no consecutivos).

La Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria 19.537 en su artículo 7mo indica que:

En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso sexto del artículo 23.

Analicemos esta definición por un momento.

Podemos ver que primero habla sobre los usos del fondo de reserva e indica que solo se pueden usar para reparaciones, certificaciones, o gastos urgentes e imprevistos. Por lo tanto entendemos que el fondo de reserva actúa como un apoyo para esos gastos no planificados que podrían afectar de forma excesiva el monto a pagar por cada propietario en los gastos comunes, en definitiva, un ahorro para esos tiempos complicados que, sin duda, cualquier condominio tendrá.

Luego habla de como se cobra, e indica que se realizará a través de un recargo adicional a los gastos comunes, aquí por supuesto habla solo de los gastos comunes y en ningún caso se realizará un recargo sobre los cobros individuales que acompañan a los gastos comunes. Otra manera de aumentar este ahorro es a través de las multas que se cobren a copropietarios por infracciones al reglamento de copropiedad, las cuales deben estar correctamente estipuladas en dicho instrumento. Finalmente, cualquier dinero que perciba el condominio por el uso de sus instalaciones, como podrían ser cuotas por uso de quinchos o salones de eventos, o por ejemplo la hora de internet o el uso del gimnasio.

Lo más importante respecto al fondo de reserva es que es un ahorro aparte del cobro de gastos comunes y por lo mismo no puede ser utilizado en ningún caso para costear la operación diaria.