Administración de Condominios Verdesur

Que es un Condominio

Con un grupo de casas, departamentos o unidades de viviendas construidas en un terreno de uso común. En donde cada propietario es dueño de su propiedad y además dueño de los espacios comunes, como jardines, plazas, estacionamientos, portones, entre otras cosas.

Que es la Copropiedad:

Se refiere a la propiedad colectiva de los bienes comunes del condominio. El ser propietario conlleva derechos y deberes y este es regido por un reglamento de copropiedad. En donde siempre habra desacuerdos entre las personas, pero lo que permite esto es normar la forma de convivir sin perjudicar al otro. Haciendo que vivir en comunidad sea de manera ordenada.

Qué debo considerar al momento de vivir en comunidad:

Usted pasará a compartir espacios comunes con sus vecinos y otros propietarios. Deberá compartir y pagar gastos para mantener los espacios comunes, así como los otros residentes y propietarios. Por eso es muy importante conocer la ley de copropiedad, la que norma los Condominios. Ver Link en el MinVu

Cuando se lleva a vivir a una comunidad, siempre es importante tener comunicación con el comité de administración, dicho comité esta compuesto por residentes del condominio, personas como usted que velan por que se cumpla el reglamento establecido, le podrán ayudar en cuando a las responsabilidades, dudas y beneficios de vivir en su comunidad. Si aun no esta formado el comité, puede dirigirse directo a la Administración. Que puede ser interna, esto quiere decir que un propietario del condominio, puede estar haciendo las gestiones de administrar la comunidad o un empresa externa. Ellos le resolverás las dudas, le enviaran los cobros y ayudarán en su diario vivir.

Éstas son las 3 preguntas más frecuentes respecto a una copropiedad

¿Me pueden cortar la luz si me atraso en el pago de los gastos comunes?
Sí, el administrador puede suspender el servicio eléctrico si un copropietario se encuentra moroso en tres o más cuotas, con el acuerdo del comité de administración del condominio.

¿Puedo tener animales?
Es posible tener animales si el reglamento de la comunidad lo permite.

¿Quién resuelve los problemas de la comunidad?
Los juzgados de policía local. También puede recurrirse a jueces árbitros. Asimismo, la municipalidad posee atribuciones para resolver extrajudicialmente los conflictos.

El Reglamento de copropiedad

La vida en comunidad requiere la existencia de una normativa aún más específica que la contenida en la ley de copropiedad inmobiliaria y su reglamento y es por esta razón, que la Ley Nº 19.537 no sólo permite, mas exige, la dictación de un reglamento de copropiedad inmobiliaria que será acordado por el Comité de Administración del edificio o condominio.

Así, este conjunto de normas regula aspectos importantes de la vida en comunidad, según las materias mínimas que señala el artículo 28 de la ley.

Funciones del reglamento de copropiedad inmobiliaria

La primera gran función que cumple esta normativa es que un requisito necesario para que un terreno, construcción o proyecto se acoja al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Además, el reglamento de copropiedad inmobiliaria fija con precisión los derechos y obligaciones de los copropietarios, impone limitaciones, señala las unidades que integran el condominio, los sectores en que se divide y las áreas comunes.

En relación a los bienes comunes, el reglamento determina los derechos que corresponden a cada unidad sobre éstos, como también la cuota con que el propietario de cada unidad deberá contribuir al pago de los gastos comunes.

En materia de administración, el reglamento establece las facultades del Comité de Administración y del administrador.

Descarga la Nueva Ley de Copropiedad aquí Actualizada Abril 2022 PDF: Ley-21442_13-ABR-2022

Los bienes y áreas comunes

¿Qué es un bien común?

De acuerdo a la Ley de sobre Copropiedad Inmobiliaria en su artículo 2, los bienes de Dominio Común son:

  1. Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques.

  2. Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal.

  3. Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b) precedentes;

  4. Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios, y

  5. Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y d) precedentes.”

¿Te fijaste que la ley habla tanto de bienes muebles como inmuebles?. En el concepto de bien común entonces se incluyen tanto los bienes como las áreas comunes, como por ejemplo quinchos, salas de eventos, gimnasios, lavanderías, parques, recepción, entre muchos otros.

La obtención y mantención de estos bienes y áreas comunes son los que generan los llamados “gastos comunes”.

 

Uso y gestión de Instalaciones

Una de las ventajas de vivir en un condominio (especialmente en edificios) es poder acceder a áreas comunes de propiedad compartida como por ejemplo quinchos, salas de lavandería, salones de internet, entre muchas otras.

También dentro del condominio existen una serie de equipos que son necesarios para su funcionamiento, como por ejemplo los ascensores, instalaciones eléctricas, grupos electrógenos, entre muchos otros.

Estos Ítems se suelen denominar como “Instalaciones” y es fundamental para el administrador  llevar un catastro de todas y cada una de las que existan en el condominio ya que su mantención es imprescindible para la operación.

En resumen: Las instalaciones son el conjunto de redes y equipos fijos que permiten el suministro y operación de los servicios que ayudan a los edificios a cumplir las funciones para las que han sido diseñados.

No basta con que el administrador identifique las instalaciones con las que dispone el condominio en que trabaja, luego de esto es importante enfocarse en estos dos puntos:

1. El Uso:

Las normas de uso de las instalaciones debieran estar registradas en el reglamento de copropiedad, indicando con claridad cuáles son los requisitos que debe cumplir un copropietario cuando quieran usarlas.

2. Las Mantenciones:

Cada Instalación requerirá de diferentes cuidados, por lo que es muy importante para el administrador identificar las necesidades de mantención de cada una y realizar la planificación de estas.

 

El Gasto Común

Podemos desprender de la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria que los gastos comunes son todos aquellos gastos generados por el condominio con el objeto de administrarmantenerrepararusar o consumir los bienes de dominio común, además de aquellos destinados a generar nuevas obras comunes.

El artículo 2 de la ley de copropiedad, separa los Gastos comunes en dos tipos: los ordinarios, o pagos que se generan para mantención, administración, reparación y uso de la copropiedad. Y los extraordinarios, que son los recursos destinados a nuevas obras, es decir, nuevos proyectos que los copropietarios deseen realizar.

En detalle, los gastos comunes ordinarios se dividen en 4 categorías:

  • Administración: Para pago de remuneraciones y previsión del personal de servicio, administrador y conserjes.

  • Mantención: Tienen como objetivo asegurar el buen funcionamiento de bienes comunes, como ascensores e iluminación, además de adquirir insumos como artículos de aseo, entre otros.

  • Reparación: Para arreglar los desperfectos que sufren equipos de uso común y/o comprar repuestos de los mismos.

  • De uso o consumo: Estos se aplican cuando existen servicios utilizados por toda la comunidad, como la calefacción, agua potable u otros

Cabe destacar que todos los copropietarios deben contribuir a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, de acuerdo al derecho que le correspondan sobre los bienes comunes. Este derecho se calcula tomando en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad.

Los cobros individuales y la colilla de cobro

1. Los cobros individuales

Como hemos expuesto en el capítulo anterior, los gastos comunes incluyen costos de administración (remuneraciones, gastos generales de honorarios de impuestos); gastos de mantención o contratos de mantenimiento de equipos y dispositivos (cambios de ampolletas, el aseo con sus útiles y materiales); Gastos de reparación a todos los equipos y dispositivos del edificio; y gastos de uso y consumo de luz, gas, agua u otras cuentas similares de los espacios comunes.

Existe una confusión general respecto a lo que son los gastos comunes, ya que en la colilla de cobro mensual que recibimos no sólo se cobra el gasto común, sino también otros ítems. A estos ítems adicionales se les llaman cobros individuales y fondo de reserva.

Los cobros individuales son los que le corresponde pagar a cada copropietario de forma independiente y de acuerdo a su uso personal, como por ejemplo la electricidad, el agua, el gas, la calefacción u otros cobros específicos como el uso de instalaciones o multas.

Por otra parte, el fondo de reserva corresponde a un porcentaje adicional sobre el gasto común definido en el reglamento de copropiedad, cuyo propósito es que el condominio cuente con ahorros destinados a reparaciones, certificaciones u otros gastos imprevistos. Hablaremos más sobre el fondo de reserva en un próximo capítulo.

Es importante recalcar que, ni los cobros individuales ni los aportes al fondo común de reserva, se consideran como gastos comunes.

2. La colilla de cobro

Para solicitar el pago de los gastos comunes a cada copropietario, se emite una colilla de cobro o un detalle donde se indica el monto a pagar y el desglose. En esta colilla se indica el monto correspondiente a la proporción del gasto común que le corresponde a esa unidad, más sus respectivos cobros individuales y aportes al fondo de reserva.

 

Servicios Básicos

El SERNAC define los Servicios Básicos como “los servicios por los que todos pagamos mes a mes, necesarios en la vida de las familias para cubrir, por ejemplo: el aguala electricidadel gasla telefonía.”

La definición anterior habla de la vida de las familias, pero también es aplicable a la vida en condominio, ya que las áreas comunes y el personal también utiliza los servicios básicos constantemente.

Por eso la relación con el proveedor de servicios básicos en condominios es gestionada por la administración, la que se encarga de pagar las cuentas y cobrar lo que corresponda a cada uno de los copropietarios, tanto según su proporción sobre los gastos comunes, como de su consumo individual cuando corresponda.

Una de las preguntas recurrentes de los copropietarios es si la administración del condominio tiene las atribuciones para cortar el suministro de los servicios básicos en caso de atraso en el pago de los gastos comunes. La ley de copropiedad indica que solo se podrá solicitar el corte del suministro de electricidad y solo cuando un copropietario deba 3 o más meses de gasto común (sin importar si son o no consecutivos).

 

El fondo de reserva

La Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria 19.537 en su artículo 7mo indica que:

En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso sexto del artículo 23.

Analicemos esta definición por un momento.

Podemos ver que primero habla sobre los usos del fondo de reserva e indica que solo se pueden usar para reparaciones, certificaciones, o gastos urgentes e imprevistos. Por lo tanto entendemos que el fondo de reserva actúa como un apoyo para esos gastos no planificados que podrían afectar de forma excesiva el monto a pagar por cada propietario en los gastos comunes, en definitiva, un ahorro para esos tiempos complicados que, sin duda, cualquier condominio tendrá.

Luego habla de como se cobra, e indica que se realizará a través de un recargo adicional a los gastos comunes, aquí por supuesto habla solo de los gastos comunes y en ningún caso se realizará un recargo sobre los cobros individuales que acompañan a los gastos comunes. Otra manera de aumentar este ahorro es a través de las multas que se cobren a copropietarios por infracciones al reglamento de copropiedad, las cuales deben estar correctamente estipuladas en dicho instrumento. Finalmente, cualquier dinero que perciba el condominio por el uso de sus instalaciones, como podrían ser cuotas por uso de quinchos o salones de eventos, o por ejemplo la hora de internet o el uso del gimnasio.

Lo más importante respecto al fondo de reserva es que es un ahorro aparte del cobro de gastos comunes y por lo mismo no puede ser utilizado en ningún caso para costear la operación diaria.

¿Cuánto sabemos sobre el uso y la creación del Fondo de Reserva?

El fondo de reserva corresponde a un porcentaje que se cobra dentro de los gastos comunes de la comunidad, el cual se va a una “cuenta” que se utiliza para casos de emergencia o imprevistos. Se cobra mensualmente y se va acumulando para tener un respaldo financiero en caso de cualquier eventualidad que surja en el condominio o edificio.

Artículo 7 de la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria

En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos.

Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del  artículo 13.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración.

¿Conoces el Fondo de Reserva y para qué sirve?

Compartiendo un extracto de la Ley de Copropiedad, específicamente del artículo 7, con el objetivo de que podamos aprender sobre el fondo de reserva, sus usos y cómo se recauda. Para orientarnos con mayor claridad, el abogado Jorge Retamal nos enseñará y explicará sobre el fondo de reserva.

El abogado, Jorge Retamal, señala que es importante conocer “el artículo 7 de la Ley de Copropiedad,  en relación al fondo de reserva, el cual  sirve para “ahorrar” y para dar respuesta a las necesidades de la comunidad que están determinadas por ley. El fondo de reserva se forma con los intereses, multas y el aporte de los espacios o áreas comunes”.

Por otra parte, el abogado agrega que “es importante que los comités tengan claro que esta intención de la ley dice que toda comunidad DEBE y esto significa obligación”. Es decir, que la ley manifiesta el deber de las comunidades, y no hay otra intención que no sea la que este explicita en la ley.

El Fondo Común de Reserva se genera a través los siguientes ingresos:

• Porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que fije la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria.
• Las multas aplicadas conforme al Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria.
• Los intereses que deban pagar los copropietarios en razón del retardo en el pago de gastos comunes.
• Los aportes en dinero que hagan los titulares de derechos exclusivos de uso y goce sobre bienes comunes, conforme a lo dispuesto por el inciso segundo del artículo 14 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
• Ingresos que perciba la comunidad por la enajenación, arrendamiento o gravamen de ciertos bienes comunes que pueden ser objeto de dichos actos.

Asimismo Jorge Retamal aclara que “muchos lo confunden con los fondos operacionales o de exploración, pero no tiene relación. Estos conceptos son para edificios que recién empiezan a funcionar”.

Pero si hablamos sobre cómo se organiza este fondo de reserva, el abogado indica que “se cobra todos los meses a la comunidad. En forma tácita, el porcentaje que se puede usar o aplicar, eso queda a voluntad del comité”. Los responsables de que se mantenga el fondo de reserva es el comité de administración, esto está escrito en el inciso segundo del artículo 7.

El fondo de reserva no es para bajar los gastos comunes, sino para los gastos señalados en el artículo 7.

En cuanto a la forma en que este fondo de reserva se administra, la ley dice que “los recursos del Fondo de Reserva deben mantenerse en depósito, ya sea en una cuenta corriente o en una cuenta de ahorro, o bien invertirse en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitalesprevio acuerdo del Comité de Administración”.

El abogado nos manifiesta que “no es necesario que este tipo de fondo este separado de la cuenta corriente de la comunidad.  Se puede tener en una cuenta corriente o invertir, por ejemplo en un fondos mutuos, esto previo de un acuerdo con el comité de administración”.

Una situación común en una comunidad, según Retamal, es que “la mayoría de los administradores saca plata para cualquier tipo de gastos que no están en la Ley. Una de las cosas que pide la ley es que el administrador como primera tarea es sacar una cuenta corriente y con el rut de la comunidad, para que empiece el funcionamiento, pero incluso hay administradores que ocupan su propia cuenta corriente para este tipo de cosas. El comité debe cumplir con su labor de fiscalizar al administrador”.

¿En qué casos se puede hacer uso del fondo de reserva?

La ley señala sobre temas urgentes o imprevistos, y Jorge Retamal afirma que “si no está detallado el problema no aplica, por ejemplo se rompió la puerta de entrada y para eso se recurre al  fondo de reserva, pero ojo hay que recuperarlo y eso se cobra en los gastos comunes”.

Agrega el abogado que “recuperarlo, significa por ejemplo, que en el mes de julio se gastó x cantidad, pero se rompieron los ventanales de la puerta de entrada y cuestan 3 millones, entonces se recurre al fondo de reserva, porque le ley me dice que puedo recurrir por una emergencia (urgencia o imprevistos).

En este caso, por medidas de seguridad, se puede utilizar el fondo de reserva. Entonces podemos recuperar esos 3 millones en los próximos gastos comunes; como administrador se los cobro a la comunidad en cuotas; y le informo al comité que lo podemos cobrar en 10 meses, y con eso incluso puede que salga muy bajo a la comunidad y manteniendo el fondo de reserva de un 5% por ejemplo”.

El Fondo de Reserva tiene por finalidad cubrir las siguientes situaciones:

• Las reparaciones de los bienes de dominio común.
• El costo de certificaciones periódicas.
• Enfrentar gastos comunes urgentes o imprevistos.

A su vez, nos enfatiza Retamal que “todo lo que la ley no distinga, por lo tanto nosotros no debemos distinguir”, esto significa que si no están en la ley no corresponde usar el fondo reserva de la comunidad. Por ejemplo: el caso de los ascensores corresponde a una mala gestión administrativa y del comité. En estos casos, nos dice el abogado, “se recomienda usar la póliza de seguro de los espacios comunes.  La póliza contra incendio tiene garantías en las fallas de los ascensores y la compañía debiese responder”.

Dentro de los problemas más comunes que se relacionan con este tema es que “las personas que tienen el dominio, los comuneros de una comunidad (es decir: el comité de administración, propietarios y arrendatarios) ignoran cómo se forma el gasto común y para qué se debe usar el gasto común; y que la ley establece este fondo de reserva” señala el abogado.

 

 

 

 

 

 

 

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